Cómo estafan los agentes inmobiliarios

España – un país europeo bastante civilizado, donde todo está protegido por la ley. Pero las historias sobre fraudes y estafas en la venta de propiedades en España – no es raro entre nuestros compatriotas.
Es importante entender que si usted compra una casa a través de una agencia inmobiliaria española, que trabaja no sólo con los extranjeros, sino también con los locales, la probabilidad de fraude y problemas legales es mínima, porque la agencia inmobiliaria española tiene muchas veces más clientes y no necesita problemas de reputación. Los posibles trucos se limitan a intentar vender a un comprador que no sabe que la zona donde se encuentra la propiedad no está en la mejor ubicación.
Pero en el caso cuando usted compra una propiedad en España para trabajar con compatriotas, hay un gran margen para la fantasía y las acciones de los estafadores que se aprovechan del hecho de que usted no sólo no está familiarizado con la zona y el procedimiento de compra, sino también miedo de comunicarse con las autoridades locales y por lo tanto no será capaz de volver a comprobar la información o ponerse en contacto con las autoridades policiales españolas en caso necesario.
Esta afirmación es cierta no sólo para los agentes inmobiliarios de habla rusa en España. Sino también para agentes inmobiliarios de habla inglesa para británicos, agentes inmobiliarios escandinavos que venden viviendas en España a escandinavos u otros que se centran únicamente en sus compatriotas.
Siempre hay motivos para aumentar la vigilancia si

  • le piden un anticipo por servicios que aún no se han prestado;
  • si una agencia inmobiliaria exige que el comprador les compre sólo a ellos, y hace un pago por adelantado para demostrarlo;
  • la agencia tiene una selección muy pequeña de propiedades en una zona/ciudad; todas las propiedades están muy mezcladas, escasas y dispersas;
  • son muy reacios a proporcionarle inmuebles que se ajusten a sus necesidades o no tienen en cuenta su opinión;
  • responden sólo parcialmente y de forma muy superficial, sin facilitar cifras o información concretas;
  • los agentes inmobiliarios inflan las ofertas por motivos dudosos.

Para que el deseo de ahorrar dinero en la compra de un piso no se convirtiera en un gran quebradero de cabeza o simplemente en una pérdida de dinero con litigios posteriores, recogemos a continuación las formas más habituales de manipulación en la venta de inmuebles en España.

1. "Notario propio": la clave del éxito de una estafa

Al comprar una propiedad, la pureza jurídica de la transacción y el objeto deben ser confirmados por un notario. Es el Notario español quien, al firmar y registrar el documento oficial de compraventa (Escritura pública), es el garante de la legalidad de la transacción. El notario español, en virtud de su licencia notarial, es el principal responsable de garantizar que la operación de compraventa sea legal y se ajuste a las debidas garantías procesales.
El notario en España es un funcionario independiente que representa al Estado y da fe de la firma del documento notarial y no puede representar ni a la parte compradora ni a la vendedora. Las funciones del notario incluyen autentificar la identidad de las partes de la transacción, confirmar la existencia de todos los documentos necesarios para la transacción, confirmar la pureza legal de la propiedad, firmar la escritura de compraventa y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad español.
Pero todo esto sólo es cierto si el notario que inscribe la transacción es efectivamente un notario español con la debida autorización.
A menudo, los intermediarios de las agencias españolas de habla rusa conducen a los compradores a "su" notario, que habla ruso, es más barato, tiene menos colas, está más cerca (subrayado necesario). Más opciones estafas mucho – a partir de una transacción ficticia, cuando su propiedad está "registrado" sólo en el papel, a las opciones completamente ilimitadas, cuando, después de haber dado su pasaporte para la preparación de la transacción, los estafadores van al banco y retirar dinero de su cuenta, lo que obligó a pagar por la propiedad. ¿Cómo lo hacen? Muy sencillo. Al final, lo más probable es que le recomienden no sólo "su" notario, sino también "su" banco – que está más cerca de usted, o hay menos colas, o hay personal que habla ruso, o no hay necesidad de confirmar sus ingresos (haga hincapié en esto también).
La única forma de protegerse es utilizar los servicios de gestorías, notarías y bancos orientados a clientes españoles, no extranjeros (sobre todo rusos).

2. Remunerar al intermediario a toda costa

Según la legislación española, la agencia inmobiliaria recibe una remuneración del vendedor cuando se vende el bien. En este punto no entran los intermediarios inmobiliarios "rusófonos", que bajo cualquier pretexto intentan obtener más dinero del comprador por sus servicios, que aún no se han prestado. Ellos tratarán de obtener inmediatamente un depósito de usted, aunque sea pequeño, pero confirmando su intención de comprar algo de esta agencia. Por supuesto, una vez que les entregue el dinero, firmarán un contrato con usted. Sin embargo, es casi 100% seguro que si quiere recuperar su dinero (no le ofrecieron una buena propiedad, no quedó satisfecho con el nivel de precios, el vendedor cambió repentinamente de opinión sobre la venta de su propiedad, etc.), se encontrará con que el depósito se utilizó para pagar la búsqueda y presentación de la propiedad al cliente, y nadie se lo devolverá.
La forma de protegerse Trabaje sólo con agencias inmobiliarias españolas de confianza y transfiera el dinero sólo después de haber elegido una propiedad concreta para comprar.Comprenda todos los entresijos y lea detenidamente los términos del contrato preliminar, que la agencia inmobiliaria le entrega cuando hace un depósito. El contrato preliminar, a pesar de los 2 párrafos de texto, es un documento oficial, que, entre otras cosas, utilizará para obtener un NIE (más sobre esto más adelante).
El contrato preliminar debe especificar la dirección exacta de la propiedad que se va a comprar, incluido el número de piso, la zona de la propiedad, el precio de la propiedad, el importe del depósito a pagar y la fecha de la transacción. El depósito medio debe ser de entre 3.000 y 5.000 euros, más sólo en el caso de propiedades de lujo muy caras. El contrato preliminar también estipula las condiciones para la continuación de las obras.
Si el vendedor cambia de opinión sobre la venta del inmueble después del plazo especificado en el contrato preliminar, le devolverá la señal y pagará el 100% de ésta como penalización. Si el comprador (es decir, usted) cambia más tarde de opinión sobre la compra del inmueble, pagará una penalización (normalmente entre el 50 y el 100% de la señal). En esta fase de su interacción con la agencia inmobiliaria (cuando ésta ya está haciendo un trabajo concreto por usted -negociando con el vendedor, comprobando los impagos, etc.-) tal condición es normal y lógica. Al fin y al cabo, si la agencia inmobiliaria es profesional y está preparada para un trabajo serio, también le teme a usted, por lo que está obligada a asegurar sus riesgos.

3. participantes innecesarios en el proceso y costes innecesarios al comprar una propiedad en España

El proceso de compra de una propiedad en España en general y en Fuengirola en particular es transparente y tiene etapas claras. Etapas de la compra de una propiedad en Fuengirola se puede ver aquí. Sin embargo, los agentes inmobiliarios rusoparlantes sin escrúpulos tratan de sacar provecho incluso de la ignorancia trivial de matices de sus compatriotas. Cada acción, que una agencia inmobiliaria española sólida realiza por defecto, de forma gratuita o por una tarifa nominal, en la agencia de habla rusa se presenta como una operación separada que requiere la participación de un especialista serio.
Si en el proceso de cooperación con una agencia inmobiliaria el importe de los próximos gastos aumenta constantemente, es difícil de calcular o hay nuevas sorpresas "pagadas" – esto es una razón para cambiar la agencia inmobiliaria.
Las pequeñas cosas más comunes (aparte de exigir un depósito antes de mostrar la propiedad) son las cosas por las que tratarán de extorsionarle con un montón de dinero "insignificante":

  • Comprobar que la propiedad está legalmente limpia y no tiene deudas. Si compra una propiedad a una agencia inmobiliaria española de confianza, no necesitará un abogado ni un procurador para comprobar la propiedad. Mantenimiento regular previo a la venta, que será confirmado por un notario español en el momento de la transacción.
  • Obtención de un NIE (número de identificación de no residente), que necesitará para pagar los impuestos sobre la compra de su propiedad. No necesita contratar a un abogado o procurador y pagar varios miles de euros para hacerlo. Una vez hayas pagado el depósito por la propiedad, rellenas un formulario en la comisaría de Fuengirola, pagas la tasa del NIE (unos 20 euros), adjuntas el contrato preliminar y en 5 días tu NIE está listo. Puede recibirlo personalmente o nosotros lo haremos por usted. Totalmente gratuito. También le ayudaremos a rellenar el formulario.
  • cálculo de las deducciones del impuesto sobre bienes inmuebles. Contrariamente a lo que mucha gente piensa, no necesita un abogado para pagar su impuesto sobre bienes inmuebles y calcularlo. Una vez realizada la transacción, un notario calculará y pagará el impuesto en su nombre; éste es el procedimiento. El impuesto sobre bienes inmuebles se deducirá automáticamente de la cuenta corriente cada año y será calculado por el ayuntamiento de forma gratuita.
  • Transferencia de los contratos de agua, electricidad, etc. al nuevo propietario. Es práctica normal transferir los contratos de mantenimiento de la propiedad, agua y electricidad después de la compra de la propiedad al nuevo propietario. Pero incluso con esto algunos agentes inmobiliarios españoles consiguen hacer dinero. De hecho, por la transferencia de contratos, reinstalación de contadores, etc., se paga una cierta cantidad de dinero. Pero no se paga a la agencia inmobiliaria por el servicio y la asistencia, sino directamente a los proveedores de agua, electricidad y otros servicios públicos de acuerdo con unas tarifas claras. Por término medio, son unos 100 euros por contrato. En Kasa Coast podemos ayudarle con la reemisión de documentos después de comprar una propiedad en España sin coste adicional.
  • Obtención de una Nota Simple. Una nota simple es un documento muy importante que necesitará tanto al vender y comprar una propiedad, y luego como prueba de propiedad al solicitar un visado Schengen de 2 años a España. Una nota simple es válida durante 3 meses a partir de la fecha de creación y se crea como documento electrónico imprimible. Prácticamente todas las agencias inmobiliarias de habla rusa que se precien que venden propiedades españolas ofrecen asistencia para obtener esta declaración. Para recibir la Nota Simple en el plazo de una semana se ofrece pagar 50-100 euros. Para los urgentes (dentro de 3 días) – está claro que serán más caros.

De hecho, siempre puede solicitar usted mismo la Nota Simple por Internet en la página web oficial de la Cámara de Catastro (www.registradores.org) pagando la tasa de registro de unos 10 euros con una tarjeta de plástico. El extracto solicitado se elaborará en el plazo de 1 día. Prepararemos gratuitamente su Nota Simple para la operación de compraventa.
Instrucciones gratuitas para solicitar su propia Nota Simple Informativa en la Oficina Virtual de la Cámara Catastral en la página web oficial www.registradores.org para propietarios españoles aquí ..

4. Precio especial en inmuebles "sólo para rusos".

Agencias inmobiliarias de habla rusa en España, en un intento de ganar lo más posible en la ignorancia de los compradores rusos de la zona, las características específicas del mercado y el lenguaje, a menudo utilizan un esquema fraudulento como un precio especial para los extranjeros. En este caso, se ofrece un precio inferior a los españoles por la misma propiedad y un precio superior a los clientes rusos en un anuncio en ruso. La diferencia es por término medio del 30-50%, pero a veces es mayor.
El mejor esquema para un agente inmobiliario (especialmente para pisos, casas y chalets caros) es el siguiente Pactar un precio más bajo con el vendedor, pactar un precio más alto con el comprador y quedarse con toda la diferencia. En este tipo de operaciones, la diferencia puede ser de hasta un millón de euros. Un gran error de concepto es que este tipo de operaciones tienen un contrato confuso y opaco. A primera vista, todo puede parecer absolutamente transparente y bonito. El comprador, confiando en un intermediario sin escrúpulos, no se molesta en comprobar la validez de tal precio.
Pero es justo decir que no hay dos propiedades iguales. Por eso a veces es difícil evaluar la adecuación del precio de la vivienda, sobre todo en el caso de pisos de lujo exclusivos.
La única garantía es comprar a través de una gran agencia inmobiliaria española que trabaje principalmente con españoles.

5. Atraer al cliente con propiedades inexistentes

La agencia inmobiliaria ha encontrado el objeto de los sueños. Un piso en España junto al mar, en perfecto estado y en una gran ubicación, e incluso con un descuento del 30% en relación con la venta urgente. Por supuesto, se trata de una oportunidad única, por lo que debe firmar urgentemente el contrato y hacer un depósito. Pero algún tiempo después de hacer el depósito, de repente te enteras de que el piso ya se ha vendido a otro cliente, porque has tardado mucho en recoger los documentos, o el vendedor ha cambiado de opinión sobre la venta, o cualquier otra cosa.
En lugar de limitarse a devolver la fianza, la agencia se ofrece a considerar otras opciones "similares" que son "incluso mejores y le haremos un descuento por las molestias". Pero, por alguna razón, todas las opciones propuestas resultan después mucho más caras, mucho más alejadas del mar y en peores condiciones. No es de extrañar. Nadie iba a venderte un "piso de ensueño". Era sólo un pretexto para sacarte una fianza y obligarte a trabajar con esta agencia. En los complejos turísticos españoles es práctica habitual que las agencias inmobiliarias sin escrúpulos se limiten a alquilar un piso "en buenas condiciones" y lo muestren a los posibles compradores para extorsionarles un depósito.
La forma de protegerse es muy sencilla: redacte adecuadamente un contrato preliminar (véase el punto 2). También debe evaluar críticamente las opciones disponibles. Si una propiedad es demasiado buena para ser verdad, pero más barata que otras similares, siempre merece la pena considerarla. Si es demasiado bueno para ser verdad, no lo es.

6 Mejorar la calidad de los pisos españoles con Photoshop

Una variación del tema de las propiedades inexistentes son las fotos inexistentes de pisos y casas. En este caso, la propiedad ofrecida por la inmobiliaria existe y está a la venta, pero las fotos que muestran las hermosas vistas, el lujoso mobiliario y el buen estado de conservación son de una propiedad completamente diferente o han sido mejoradas por un editor gráfico. El objetivo de la agencia inmobiliaria en este caso es embellecer el estado de la vivienda y conseguir que usted pague una señal o realice una visita con el compromiso de comprar la vivienda más adelante. Y por la misma extraña coincidencia, todo lo que vea en la realidad resultará ser peor que en las fotos y más lejos del mar.
Evitar tal estafa ayudará a una buena reputación de la agencia inmobiliaria española y el estudio cuidadoso de las fotos del objeto. En qué fijarse en las fotos de inmuebles españoles.

7. Vender una propiedad inacabada

Tras la crisis inmobiliaria española, muchos proyectos de construcción se han congelado, y algunas casas y fincas están terminadas pero no conectadas a las comunicaciones. Agentes inmobiliarios sin escrúpulos intentan vender incluso esas propiedades a rusos crédulos con dinero. Y lo hacen con bastante éxito. Venta de inmuebles (así llamados) inacabados en España – no es tan rara. Venta de propiedades ya hechas, pero construidas sin base legal – un tipo de fraude más raro, pero ocurre.
Al comprar una casa de una agencia inmobiliaria española de buena reputación, especialmente si usted compra una propiedad en el mercado secundario, este riesgo es prácticamente eliminado.
Cuando se trabaja con agencias de habla rusa, a menudo se oyen historias de este tipo. Y entonces ni siquiera el hecho de que el vendedor hable ruso te ayudará a acudir a él para resolver la situación. Te quedará la única salida: los tribunales españoles. Demandar en un país desconocido, bajo leyes desconocidas, con abogados caros… dudoso y muy caro.

8. Viaje de familiarización gratuito a España – conveniente y rentable para un comprador vendedor

Una estratagema muy común de los agentes inmobiliarios cuando venden una casa en España es invitar al comprador a un Viaje de Estudios Gratuito para que se familiarice con la zona y los servicios.
El comprador potencial, atónito ante las fotos de casas blancas de impresionante belleza con piscinas junto al mar, ofertas lucrativas y la perspectiva de un viaje gratis a España, acepta encantado la oferta. Olvidando que el queso gratis sólo viene en una ratonera. Y que un tonto no es un mamut y no se extinguirá.
Hay dos tipos de viajes de estudios más comunes que otros: un viaje que pagas tú mismo y luego te reembolsan el coste del vuelo si compras una propiedad, y un viaje de estudios a España completamente gratis.
En el primer caso, cuando ya te has preparado para que te devuelvan el dinero, tu elección no será objetiva e imparcial. Estarás mirando propiedades para elegir algo en oferta y engañarte a ti mismo. Es probable que, llegados a este punto, usted y el agente estén vinculados contractualmente. El siguiente paso es el punto 5, cuando le ofrecerán una propiedad que es significativamente diferente, para peor, de la que usted eligió. El intermediario no se preocupa: usted ya ha tomado prácticamente una decisión favorable. Al fin y al cabo, la condición de la compensación por el viaje de estudios es una herramienta seria y probada de presión psicológica.
En general, con un viaje totalmente gratuito, todo es sencillo. Piense, ¿qué sentido tiene que una agencia inmobiliaria vaya a España a costa de sus beneficios? Exacto, ninguno. Al fin y al cabo, el viaje lo pagará sin duda el comprador. Sólo que su coste estará invisiblemente incluido en el coste del inmueble. Por lo tanto, en tal vendedor toda la propiedad es a sabiendas más caro que el precio de mercado.
Le recomendamos que haga su propio recorrido, habiendo identificado previamente el objeto a ver con su agente inmobiliario. Esto le permitirá tomar una decisión objetiva e informada sobre la compra de una casa en España sin ningún tipo de presión. Además, podrá planificar su propio viaje, recorrer la zona con sus propios pies y verla con sus propios ojos, en lugar de mirarla desde la ventanilla del coche a través de los ojos de un agente inmobiliario que le conducirá por la propiedad y los lugares "interesantes". Viajar por tu cuenta te ayudará a hacerte una buena impresión de la zona y la ciudad en la que vas a vivir.
Kasa Coast Agency estará encantada de ayudarle a organizar su viaje a Fuengirola y visitar las propiedades elegidas. Además, en función de las propiedades seleccionadas, le aconsejaremos sobre el mejor lugar para alojarse con el fin de comprender mejor todos los matices. ¿Qué hay de interesante en Fuengirola y sus alrededores?.

9. Comprar una propiedad en España sin salir de Moscú

Para los clientes rusos ricos y ocupados hay una oportunidad conveniente para comprar una propiedad en España sin salir de Moscú u otras ciudades rusas importantes. Ni siquiera tienen que viajar para completar la transacción – confiándola a un representante de una agencia inmobiliaria. Un mediador amable y positivo de la oficina moscovita de la mayor agencia especializada en inmuebles españoles estará encantado de contarle las ventajas de la localidad elegida (por ejemplo, Torrevieja económica o una nueva urbanización semivacía en Marbella a 2 km del mar), su excelente infraestructura, sus vecinos ideales, las vistas al mar desde las ventanas de los pisos seleccionados. Para convencer, mostrará un mapa, fotos de Internet y reseñas de propietarios satisfechos. Por regla general, el precio de estos inmuebles es tan bueno que uno está dispuesto a hacer un depósito inmediatamente. Y es en Moscú donde usted aceptará este depósito, tras lo cual empezarán a preparar el trato.
Usted se enterará de lo que realmente ha comprado visitando la propiedad en persona. En el mejor de los casos, se llevará una gran sorpresa. En el peor de los casos, se llevará un disgusto. Sin embargo, por muy fuertes que sean sus emociones, no podrá revender la propiedad sin perder valor, ya que será una propiedad sin liquidez. Por lo tanto, ¿no es mejor realizar una inspección visual de la propiedad antes de hacer un depósito?
Sobre todo porque el contrato celebrado en Rusia para la compra de un inmueble en España, no tiene fuerza legal ni en Rusia ni en España. Pero lo más probable es que su sonriente agente inmobiliario moscovita-español se olvide de advertirle sobre esto.
Esta opción de compra de propiedad – para los amantes de la extrema. Incluso un estudio muy cuidadoso del mapa y las fotos nunca le permitirá evaluar los matices del paisaje, la calidad de la propiedad, la proximidad de su lugar elegido a la infraestructura, el mar y, en general, la proximidad a cualquier cosa. En este caso, el consejo es muy simple: dibujar 10-15 propiedades que le convengan, verlas en persona y luego hacer un depósito para una propiedad específica seleccionada. Esto debe hacerse de acuerdo con la normativa vigente en España.

10. Fantástica rentabilidad de la propiedad española

Muchos vendedores de propiedades españolas intentan convencer a los compradores potenciales de que comprar una propiedad en España no sólo es rentable, sino que se amortizará tras 5-7 años de ingresos por alquiler. En realidad, esto está lejos de la verdad. Podemos hablar de una rentabilidad fácil (en el caso de España es del 3-5% anual), pero no de una rápida amortización. Por qué la inversión en inmuebles españoles no se amortizará en 5 años, lea aquí aquí.

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